Córdoba

El plan de VPO plantea pisos base de 46 y 70 metros cuadrados

  • El documento propone cambiar el PGOU para incrementar la superficie protegida de determinados planes parciales · Prevé que los promotores paguen el suelo del Ayuntamiento con viviendas terminadas.

El avance del plan municipal de vivienda y suelo que se pretende aprobar el próximo mes de julio en el Pleno del Ayuntamiento pone en entredicho alguna de las verdades fundamentales que se han sostenido hasta el momento por promotores -públicos y privados- y administraciones. Tópicos que, a la luz de las encuestas, resulta que se encuentran cuestionados. Ejemplos: que los pisos tienen que tener 100 metros cuadrados y tres habitaciones, que el alquiler no tiene hueco, que el 30% de la superficie de cada plan parcial ha de ir a la vivienda protegida. El documento, ahora un esbozo, abre nuevas vías -muchas de ellas inéditas- fruto de aplicar el sentido común. El más importante es el siguiente. Si ahora las familias tienen menos miembros y a su vez menos dinero para comprar un piso, ¿por qué no realizar viviendas más pequeñas para adaptarlas al consumidor y, a su vez, poder cobrar menos por unidad? El avance del plan ya realiza una primera exploración. La vivienda estándar mínima ha de tener 46 metros cuadrados para las de una habitación y 70 metros cuadrados para las de dos piezas en la mayor parte de categorías (salvo las de familias numerosas e iniciativa municipal y autonómica, que son las más caras, y tendrían, respectivamente, 75 y 100 metros cuadrados).

El razonamiento del equipo redactor de que en Córdoba se necesitarán hasta 2018 unos 16.000 pisos y es preciso arrancar unas 6.000 unidades más. Ello se realiza en un momento donde las familias tienen verdaderos problemas para conseguir del banco una hipoteca y los promotores pasan por los mismos aprietos. Menor espacio implica también menor desembolso. Un piso de 46 metros cuadrados sin cochera sale, en régimen general, por 65.000 euros. Uno de 70 metros cuadrados, 97.000 euros (una cochera viene a costar 21.000 euros y un trastero algo más de 5.000 euros).

El plan propone también diversificar los modos de tenencia, algo que suena un poco a chino pero que en Europa es lo normal. La propiedad tira pero la mayor parte de los ciudadanos que buscan un piso estarían dispuestos a un alquiler con opción a compra. El plan aborda diversos métodos, que van desde la adquisición diferida (parte del Sector Sur se hizo de una manera similar) hasta que la renta sobre precio de venta pactado, que es la fórmula preferida por los bancos. Además, se incentivan nuevas iniciativas como que los promotores que adquieran terrenos de la Administración para VPO paguen en especie, mediante la cesión de los pisos construidos, que podrían servir para la creación de un parque de alquiler estable "con el que canalizar hasta el 10% de la oferta necesaria de arrendamientos", dice el avance. El plan propone incluso fórmulas que permitan pagar el piso entre 40 y 50 años por medio de un sistema de derechos de superficie (en algunos países europeos las hipotecas se heredan de padres a hijos) para ajustar las cuotas a las posibilidades del bolsillo y establecer un sistema de garantía recíproca respecto a la financiación de promociones en alquiler.

Hay que precisar que buena parte del avance no se centra en las acciones sobre la demanda sino sobre la oferta, probablemente un signo de los tiempos que corren donde construir y vender VPO se ha vuelto empresa compleja. Algunas de las medidas implican pequeños ajustes en el PGOU, cuestiones de interpretación de la normativa, de forma que la vivienda protegida tenga mayores densidades que la libre. Otras propuestas sí que supondrían mayores problemas al afectar a derechos de propiedad de tenedores de suelo en el término municipal.

En concreto, el avance propone elevar el porcentaje de viviendas protegidas en determinados planes parciales. Cuando se aprobó el PGOU la reserva era del 25% y ahora es del 30% en los proyectos más atrasados. El plan de vivienda aborda un incremento en ese porcentaje lo que implica detraer sitio al mercado libre frente a la actividad subvencionada por el Estado. El proyecto comprende también un incremento de los suelos de equipamiento destinados a apartamentos dotacionales -conocidos popularmente por el calificativo de minipisos-. Actualmente, hay suelo previsto para 1.272 unidades, cifra que se considera insuficiente.

La reserva del aeropuerto dará para levantar 9.000 viviendas

La gran reserva establecida por la Junta de Andalucía y el Ayuntamiento empieza a dar señales de vida después de su fulgurante nacimiento. Las administraciones están trabajando en la creación de un macrobarrio donde la vivienda de protección oficial será el 60% del peso total. La reserva se encuentra en el plan de sectorización Carretera del Aeropuerto (O-1), una zona ubicada al otro lado de la Ronda de Poniente de las instalaciones del hospital universitario Reina Sofía. Inicialmente, el plan daba para unas 5.000 viviendas aunque las administraciones decidieron aplicar la LOUA y establecer una mayor densidad de vivienda. La Junta está preparando los pliegos para contratar al equipo redactor con el que realizar el plan que ordenará la zona. En principio, la mayor parte de la propiedad es privada y la Junta llevará a cabo una actuación para expropiar los terrenos. Lo previsible es que se llegue a un convenio voluntario para que los propietarios de terrenos canjeen sus derechos de edificación a cambio de una iniciativa pública de urbanización.

Plantean nuevos suelos para que exista diversidad de oferta

El avance del Plan Municipal de Vivienda y Suelo no cierra la puerta a la realización de operaciones de recalificación de terrenos para VPO aunque tampoco explicita nada en este sentido. Se plantea, antes que nada, la agilización de los procesos sobre planes ya existentes y que han quedado varados por la crisis económica. El plan, en concreto, aborda la necesidad de incorporar el "E-1", aunque parece que se refiere al LE-1, esto es, la Ciudad de Levante, los terrenos que en su día adquirió el grupo de empresas Prasa y que posteriormente se han divido en paquetes de suelo de distintos propietarios. La Ciudad de Levante dispone de una bolsa interior de 75.000 metros cuadrados directamente dedicados a VPO de promoción pública. El teniente de alcalde de Urbanismo, Francisco Tejada, explicó que en los próximos meses se dispondrá de parte de la Huerta de Santa Isabel totalmente preparada para la construcción de viviendas. El Consistorio está intentando venderle a la Junta de Andalucía el paquete de solares que tiene en esta parte de la ciudad.

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