La incertidumbre económica marcada por el aumento de precios, la inflación y el euribor frena, en gran medida, la intención de las familias a la hora de comprar una vivienda. La demanda del alquiler se mantiene pese a una oferta menguante.

En términos generales, en el ámbito estatal, "afrontamos una disminución en el stock de las viviendas en alquiler que, en el último año se sitúa en un 26%, y que ya acumula una caída del 50% en los últimos dos años", explica Jesús Pérez, director de Finaer, compañía especializada en ofrecer garantías de alquiler.

El informe sobre el Mercado de alquiler residencial en España 2022 de la plataforma Servihabitat desvela que la oferta de la vivienda en alquiler ha pasado de 91.854 unidades a 67.248. Por comunidades autónomas destacan Islas Canarias y Madrid donde en el último año la oferta se ha reducido a la mitad, así como la Comunidad Valenciana y Baleares, donde el ajuste supera el 30%. Por encima del 20% se han colocado Cataluña y Andalucía.

¿Por qué hay menos viviendas en alquiler?

"Las causas son básicamente las mismas para todo el territorio, multifactoriales: La principal es una disminución en el stock de vivienda que venimos acumulando desde hace ya muchos años, tanto en el mercado de compraventa como de alquiler.  Hay que destacar un déficit acumulado de unas 400.000 habitaciones para universitarios. Se estima que cerca de 500.000 estudiantes de Educación Superior no estudian en su lugar de residencia habitual y tienen que desplazarse, y de ellos 400.000 no consiguen plaza en residencias de estudiantes ni en colegios mayores porque sólo hay 110.000 plazas en toda España", explica Jesús Pérez. 

Jesús Pérez, Director de Finaer.

Otra de las causas de la disminución de viviendas en alquiler es el creciente número de personas que optan por el arrendamiento frente a la compra: El aumento de la demanda ha crecido un 10% en 14 años: Si en 2008 el 14% de la población vivía de alquiler, al cierre de noviembre 2022 esta cifra es del 24%. "Este aumento de las personas que viven en alquiler se debe a las crisis, tanto a la crisis de 2008, como a la crisis del covid, que ha llevado a que muchas personas hayna usado sus ahorros y haya perdido capacidad adquisitiva. Muchas personas no pueden comprar viviendas y se refugian en el alquiler".

La incertidumbre económica y la limitación de precios lleva a muchos propietarios a decantarse por la venta. "La ley de vivienda limita el ajuste en el precio de la vivienda por inflación (2%), de modo que los propietarios solo pueden trasladar la inflación en un 2%", subraya el director de Finaer. 

Las medidas de contención de precios planteados en la ley de vivienda han llevado a arrendadores a retirar viviendas del mercado; y entre ellos, muchos se han decantado por vender, pero también hay quien ha optado por dejar vacías sus viviendas para no exponerse a riesgos de impago, entre otras razones.

La zona de costa, la más afectada

Málaga es la provincia que más ha visto disminuir el stock de viviendas en alquiler ocupando el primer puesto en el ámbito estatal, junto a Barcelona, entre  más se ha reducido la oferta, explica Jesús Pérez. La mayor reducción de la oferta coincide con los puntos de la geografía con mayor subida de precios.

El precio medio del alquiler en Málaga se sitúa en torno a los 1.050 euros, siendo la provincia con el mayor coste del alquiler, seguida por Sevilla, donde gira en torno a los 900 euros. Jaén es la provincia andaluza con el coste del alquiler es más bajo en el ámbito andaluz, al girar en torno a los 600 euros.

El coste medio del alquiler en Andalucía gira en torno a los 750 euros.

Según el informe de Servihabitat, la renta media de la vivienda tipo en alquiler en España (80-90 metros cuadrados) ha crecido un 6,2% pasando de los 826 euros mensuales a los 877. El ranking de las autonomías más caras sigue encabezado por aquellas en las que se concentra la actividad laboral y formativa. Madrid, Cataluña, Baleares y País Vasco marcan rentas medias mensuales por encima de los 1.000 euros. Por debajo de los 500 euros solo se sitúan Castilla La Mancha y Extremadura.

'Boom' de las mafias

Otro de las causas que impactan en el mercado de las vivienda del alquiler es el boom de las mafias dedicadas a ocupar ilícitamente vivienda mediante contractos ficticios ofrecidos a personas que suelen encontrarse en situación vulnerable.

Según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ ) hay 100.000 viviendas ocupadas ilegalmente. Este problema ha subido de manera descontrolada y es necesario mecanismos para regular. Son mafias, la mayoría, dedicadas al tráfico de llaves y que falsifican contrato alquiler. 

Otro problema es la dificultad jurídica para afrontar un juicio por impago o por la ocupación ilegal. "El propietario tiene mucha incertidumbre, muchos propietarios han optado por vender esos pisos, también para conseguir liquidar, en vista  de la regulación precios, los riesgos de impago, y de esa inseguridad.... muchos propietarios opten por vender", concluye Jesús Pérez, al apuntar que las soluciones pasarían por un acuerdo público-privado y seguridad jurídica.