Sobre las hipotecas

Pese a que el euríbor ha descendido levemente en agosto, sigue por encima del 4%, manteniendo un escenario completamente diferente al que teníamos hace algo más de un año, cuando se movía en torno al 0%. Es más, la previsión es que siga subiendo algo y que alcance el 4,5% antes de final de año. Esta radical subida de tipos de interés está teniendo un enorme impacto sobre las hipotecas, para las dos partes contratantes: para los clientes que las poseen o tienen que contratar una nueva y para los bancos, que están encontrando serias dificultades para que este negocio no se les desplome.

Las familias, al límite a causa de la inflación, están dedicando parte de sus ahorros a amortizar parcialmente sus hipotecas. Y más que a reducir plazo se inclinan a bajar cuota, con idea de volver a equilibrar su renta disponible. Además, este movimiento se comprende también por la nula rentabilidad que ofrecen los bancos por los depósitos, que acentúa el coste de oportunidad de tener el dinero parado. En este año, hasta junio, el volumen de cancelaciones de este tipo ha ascendido a 9.000 millones de euros.

Otro de los movimientos que están realizando las familias para enfrentar los altos intereses de sus hipotecas, previa negociación con los bancos, es cambiar sus términos, como pasar de un tipo variable a tipo fijo o mixto o ampliar el plazo, o cambiar a otra entidad que les ofrezcan mejores condiciones. Todas estas opciones, que han de analizarse con mucha cautela, mirando el largo plazo y sopesando los gastos extras que pueden conllevar, explican que, según datos del Banco de España, la renegociación de hipotecas haya subido un 200% en el primer semestre de este año respecto al mismo periodo de 2022, pasando de 719 a 2.192 millones de euros.

Sin embargo, lo que no está teniendo los resultados esperados es el Código de Buenas Prácticas, documento impulsado por el Gobierno en colaboración con la banca para facilitar a las familias vulnerables el pago de la hipoteca. Entre enero y mayo se contabilizaron unas 33.000 solicitudes, muy lejos del millón previsto. Las familias, aún en dificultades, no se están adhiriendo a una serie de supuestos que en muchos de los casos dan mayor tranquilidad en el presente, pero a costa de encarecer la hipoteca en su conjunto. Antes prefieren, como suele decirse, “quitárselo del comer”.

La firma de nuevas hipotecas también se está resintiendo. Los clientes retrasan la decisión de compra por los altos intereses y por unas condiciones más duras para la concesión, impuestas por la banca ante la incertidumbre económica. 2023 cerrará con un 25% menos de hipotecas respecto al año anterior y las previsiones no mejoran para el próximo año. Así, entre las amortizaciones de las existentes y el menor volumen de nuevas, los bancos ven cómo languidece su negocio hipotecario. Por primera vez desde mayo de 2006, el saldo vivo hipotecario de la banca española ha caído por debajo de los 500.000 millones de euros. El mercado de la vivienda, sí, está acusando este hecho, pero en mucha menor medida (un descenso del 12% en este año): hay muchos inversores y familias adineradas que, ante los altos tipos de interés, pagan al contado.