Tres de cada diez viviendas en Córdoba son segundas residencias

Tres de cada diez viviendas de Córdoba son hogares que no están destinados al uso habitual. De un parque residencial que alcanza ya los 418.859 inmuebles, con un crecimiento sostenido en torno a los 1.500 por año desde el paso de la pandemia del Covid, hasta 117.176 están catalogadas como no principales, lo que viene a significar un 27,97% del censo total. Un porcentaje que, pese a todo, queda lejos del que presentan otras provincias andaluzas como Huelva (35,58%), Almería (35,55%) y Granada (35,26%), que encabezan los registros de viviendas secundarias dentro de una comunidad donde la otra cara de la moneda la representan Cádiz (22,70%) y Sevilla (20,17%), según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana actualizados al cierre de 2024. Por cierto, la media de la región alcanza el 29,20%, por lo que Córdoba se queda ligeramente por debajo; también del promedio del total de España (28,8%).

El informe elaborado por el Mivau, cuyo histórico arranca en 2001, refleja el notable crecimiento del parque residencial en la provincia en lo que va de siglo XXI. Así, Córdoba ha pasado de contar con 337.587 viviendas en ese año referencia, a rozar las 420.000 apenas un par de décadas después, lo que supone un incremento del parque residencial del 24,07% que se refleja en más de 81.000 hogares más. Lo curioso del caso es que la población es prácticamente la misma, pues aunque creció en los años siguientes hasta alcanzar su tope de 802.717 en 2012, la pérdida de habitantes desde entonces es una constante y ahora la provincia se encuentra en 772.153, unos 2.000 más que a comienzos del presente siglo.

De la mano de ese aumento continuo del parque de viviendas, también ha crecido el número de las mismas que no tienen un uso habitual, es decir, aquellos hogares que se encuentran vacíos, que son utilizados como segunda residencia para fines de semana o algún periodo vacacional o que están destinados al alquiler, ya sea de larga duración o de uso turístico. Porque si hace apenas 25 años esos inmuebles secundarios eran 84.004, hoy se sitúan en los 117.176, lo que supone una subida del 39,49%. De esta manera, el porcentaje sobre el total del parque de las viviendas no principales ha crecido también, aunque en menor medida, pues si hace dos décadas alcanzaba el 24,88%, ahora apenas suma tres puntos más (el referido 27,97%).

Muchas más viviendas, pero la misma población que en 2004

El crecimiento del parque de viviendas en territorio cordobés ha tenido un ritmo dispar en todo este tiempo. Así, en el arranque del siglo XXI, se incrementó a un ritmo superior a los 5.000 inmuebles por año, llegando a sumar casi 10.000 de una tacada entre 2010 y 2011. Fue entonces cuando se culminaron las obras de los últimos proyectos ligados a la crisis inmobiliaria de 2008, ralentizando a partir de ahí la construcción de viviendas nuevas, sin que estas dejaran nunca de crecer. Desde ese momento, y tras superar la barrera de los 400.000 hogares hace ya más de una década, en 2013, el aumento ha sido, salvo contadas excepciones, sobre las 1.500 por año.

En el caso particular de las viviendas de uso no habitual, su comportamiento ha sido distinto, con dientes de sierra en los primeros años del siglo para, a partir de 2007, experimentar una subida, en casi todas las anualidades, por encima del millar y llegando a superar las 3.000 por año, hasta llegar a las 114.679 en 2020. La irrupción de la pandemia del Covid, y ese cambio de hábitos que trajo consigo para la sociedad -crisis económica, cambio en los modelos de turismo, búsqueda de hogares cómodos y, a veces, más cerca de la naturaleza...-, provocó una caída hasta los 100.000 inmuebles secundarios en 2022, si bien en el último año analizado se han disparado hasta los 117.176 al cierre de 2024, con la vuelta reforzada de esa apuesta por las viviendas de uso turístico y las posibilidades de inversión. Eso sí, en todos los casos, el porcentaje sobre el total se ha sostenido en torno al 25%, ahora más cerca del 30%.

Los Pedroches y el Guadiato, coto de la vivienda no habitual

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (Mivau) ofrece únicamente datos provinciales en su nivel más general, y para ahondar en los parques de viviendas municipio a municipio hay que recurrir a la información del Instituto Nacional de Estadística (INE), cuyos últimos informes dibujan un mapa claro de la provincia: el mayor porcentaje de viviendas de uso no principal -segundas residencias, viviendas estacionales o vacacionales- se concentra en la zona Norte, donde se sitúan las 13 localidades que superan el 50% del total del censo.

Estos núcleos de las comarcas de Los Pedroches y el Guadiato están afectados por el fenómeno de la despoblación, y con la excepción de Fuente Obejuna y por el empuje de sus aldeas, apenas si llegan a los 3.000 habitantes, quedando varias de ellas -Conquista, El Guijo, Santa Eufemia, Torrecampo o Valsequillo- por debajo incluso del millar y hasta de los 500 habitantes. Aunque también es una zona con casas destinadas al turismo rural o las vacaciones propias, la característica habitual quizás sea que los hogares quedan vacíos cuando los jóvenes se marchan, dejando de ser vivienda principal.

Así, en la provincia de Córdoba, los porcentajes más altos de hogares secundarios se registran en Torrecampo y Cardeña, con el 61,53% y el 60,09%, respectivamente. Pero hay otra decena de núcleos de esta zona norte en los que más de la mitad de su parque residencial no es de uso habitual: Conquista (59,30%), Santa Eufemia (59,18%), Villanueva del Rey (59,15%), Alcaracejos (57,42%), Villanueva del Duque (57,29%), El Guijo (56,96%), Valsequillo (56,19%), Belalcázar (52,19%), Villaviciosa de Córdoba (51,19%), Añora (50,80%) y Fuente Obejuna (50,34%).

En el otro extremo de la balanza hay mucha más disparidad, pues por debajo de un cuarto de parque residencial no habitual aparecen tanto pequeños núcleos como hasta la propia capital. Con todo, los porcentajes más bajos los representan Villa del Río, con apenas un 18,15%, Montalbán de Córdoba (19,96%) y La Guijarrosa (20,77%), si bien un paso por encima se sitúan Palma del Río (21,00%) y Córdoba (21,06%); también por debajo de ese 25% hay otras cinco localidades: Bujalance (21,43%), La Rambla (23,25%), Doña Mencía (24,06%), Castro del Río (24,67%) y Nueva Carteya (24,87%).