"Las grúas desaparecerán del paisaje de las ciudades españolas en 2010"

Fernando Encinar, socio fundador del portal inmobilario líder en España, sostiene que esta crisis "nos está haciendo a todos un poco más pobres". Encinar, que visitó Córdoba esta semana para conocer la situación del mercado de la vivienda en la ciudad, asegura que la bajada de precios es mucho más importante de lo que parece y entiende que hay que dejarse llevar por el sentido común antes que de lo que dicen los dirigentes políticos o los dueños de los grandes bancos. "Opinan de una forma o de otra según la situación en la que se encuentren", apunta. Y es que no cabe duda que desde su empresa se tiene una visión muy cercana a la realidad del precio de la vivienda, porque internet se ha convertido en el medio más utilizado para adquirir una casa.

-¿Cómo está evolucionando el precio de los pisos? ¿Baja más de lo que dicen indicadores como el del Ministerio de Vivienda?

-Una cosa son los precios que se piden de salida y otra muy distinta es el importe al que se cierran las operaciones. Las inmobiliarias nos dicen que se están haciendo operaciones que rebajan a más del 15% el precio inicial y eso es más de lo que dicen la mayoría de los indicadores. Por eso, los vendedores van a tener que ajustar tarde o temprano el precio inicial porque si no, no van a vender nunca. Espantarán al posible cliente, que ve precios más bajos constantemente.

-Esta crisis está acabando con muchas teorías económicas con muchos mitos, como el que decía que la vivienda nunca bajaría. ¿Cómo lo ve?

-Es cierto. Hay tres leyendas urbanas que son falsas. La primera es que el precio de la vivienda no bajaría nunca. Y está bajando, y mucho. En España, el pensamiento de que los pisos no se rebajarían de precio ha sido casi un dogma de fe. Hasta las madres siempre nos han dicho: hijo, en cuanto ahorres te compras un piso, que eso es una inversión segura. Ahora nos damos cuenta de que el precio de la vivienda, como cualquier activo financiero, puede bajar. Otra de las leyendas es que los bancos no dan créditos para comprar vivienda. Eso es incierto. Lo que ocurre es que estas entidades han recuperado la cordura y ya no se aventuran a dar créditos como antes, que vivíamos en un escenario disparatado. Cuando al banco o a la caja llega una operación razonable se firma la hipoteca. Y la tercera de las leyendas es que comprar por agencia es más caro porque hay que pagar los gastos de intermediación. Pero no es así. Los responsables de estas empresas están educando a los vendedores para que no sigan pidiendo precios elevados en el escenario actual. Las inmobiliarias les están diciendo a los vendedores que bajen los precios porque si no no van a vender, por eso hay que ir a las agencias, que ya habrán negociado la bajada en el precio de salida antes de que lleguemos.

-¿Y hasta cuándo bajarán los precios en el sector inmobiliario? ¿Dónde está el suelo?

-Como decía, las operaciones se están cerrando alrededor de un 15 o un 20% del precio de salida. ¿Hasta cuánto bajará el coste? Es complicado saberlo, pero sabemos que la vivienda ha subido en España un 184% en los últimos diez años. Así es que una bajada del 20% es todavía insuficiente comprada con el ascenso. No se plantea un escenario de equilibrio aún.

-La gente que quiere vender sigue poniendo elevados precios a los pisos en internet. ¿Es por si alguien pica?

-La mayoría pretende vender su casa por lo mismo que la vendió su vecino hace tres o cuatro años y eso ya no volverá a repetirse. Si quiere mantener un precio de salida como los de 2006, posiblemente no venda nunca su piso o tarde ocho o nueve años. En esta crisis, a diferencia de la de primeros de los 90, tenemos mucha más información. En un portal inmobiliario como el nuestro se pueden consultar, en el caso de Córdoba, los precios de miles de pisos a la venta. Se pueden ordenar por importes y por barrios y se pueden comparar. Por eso, quien pretenda mantener el precio elevado y no lo baje no venderá nunca, porque hay un abanico de inmuebles en competencia muy alto. Sólo mirando una página web se puede ver la evolución del mercado y es un sueño vender al precio de hace dos años.

-En Córdoba hay barrios de clase media donde los precios se han multiplicado por tres en poco tiempo y pisos de segunda mano con 40 años de antigüedad han llegado a costar hasta 200.000 euros. ¿Quién tiene la culpa de que esto haya podido ocurrir?

-Lo que ha pasado en los barrios que me describe, que pueden ser de trabajadores, es que el precio sufrió un calentamiento por el aumento de la demanda. Todo el mundo quería comprar antes de que la vivienda subiera más y ese exceso de demanda, estimulado además por factores como la bajada de los tipos de interés, ha posibilitado la especulación. Media España ha especulado con la otra media. En España somos muy dados a buscar culpables de lo que nos ocurre, pero aquí tan responsable de lo ocurrido es el banquero como el vecino que compró por 12 y ha vendido por 40. Debido a este fenómeno hemos pensado que éramos ricos, y no era así. Con esta crisis todos somos más pobres. Esta situación hace al rico más pobre y al pobre aún más pobre. No ha ocurrido sólo con la vivienda, también en la bolsa ha pasado esto y los activos valen ahora mucho menos. Ahora nos toca asumir una bajada de precios en el sector inmobiliario y pueden ocurrir dos cosas: La primera es que haya una caída brusca de los costes y luego, una vez tocado fondo, vuelva a estimularse la demanda, como ha ocurrido en Japón. La segunda es una evolución a la alemana, que los precios mantengan una bajada moderada durante ocho o diez años y luego se recuperen. Personalmente prefiero una evolución a la japonesa. Un ajuste brusco y agudo haría que pronto estuviéramos remontando, aunque lo pasemos mal en este periodo, pero las operaciones volverían a recobrar un pulso normal.

-Dice que ahora somos más pobres, pero ¿qué pasará con las tasaciones de nuestras viviendas?

-Pues que si son de antes de 2008 no sirven, no reflejan la realidad, porque entonces se hacían con la perspectiva de que la vivienda iba a subir en seis meses y eso ya no es así. Si quieres vender una casa debes colgarla en internet y dar la máxima información posible mediante fotos, vídeos y texto. Para ponerle precio debes tasarla y al valor de lo tasado le debes rebajar un 10%. Te vas a asustar porque te saldrá un precio muy bajo con respecto a lo que estabas acostumbrado, pero seguro que con ese precio encuentras comprador, porque tu oferta está por debajo de las que siguen infladas. Y además, cuando te la compren, te pagarán más de lo que darán dentro de seis meses. Si piensas que la burbuja va a volver y que el precio de tu vivienda va a subir te equivocas, porque los precios no van a ir a más.

-Habla de vivienda usada, pero ¿qué pasa con la nueva?

-Los constructores dicen que no pueden vender por debajo de coste y eso lleva a que los bancos se están quedando con mucha vivienda nueva que los promotores entregan porque no pueden venderla y porque no pueden soportar los pagos. Eso hace que los empresarios salven su patrimonio anterior, pero a la vez están cerrando sus negocios y dejando a gente en el paro. Los bancos, por su parte, no pueden asumir toda esa vivienda y están gestionando ese stock de casas a través compañías creadas a tal efecto, pero, claro, tarde o temprano las entidades financieras no podrán asumir más viviendas, pues ya se las están ofreciendo rebajadas hasta a sus propios empleados. Todo este sobrante de vivienda nueva sin vender hará que en 2010 no haya en el paisaje de las ciudades españolas ni una sola grúa, habrán desaparecido. Parece terrible, pero es así, por lo que la economía española tendrá que buscarse una nueva locomotora para salir de la crisis económica.