Pisos y casas pierden valor de mercado por primera vez desde el año 1996

El último boletín emitido por la empresa Sociedad de Tasación certifica, por la vía de los hechos, la crisis en el mercado de la vivienda surgida tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. La bajada del valor de mercado, que esta empresa certifica por primera vez en la vivienda nueva tanto para Córdoba como para el resto del país, certifica los problemas que padece el sector de la construcción. No es fácil encontrar referencias a una pérdida de valor de mercado como el que se reseña en el informe semestral de la tasadora.

El referente más cercano se encuentar en el primer semestre de junio de 1996, cuando el valor de mercado medio del metro cuadrado en la ciudad de Córdoba cayó desde los 731 a los 724 euros por metro cuadrado (la moneda de curso legal era entonces la peseta). Entonces, daba comienzo un proceso de reducción paulatina de los tipos de interés que contribuyó a la concesión de hipotecas variables en unas condiciones de partida inmejorables. El mercado de la construcción cordobés, mientras tanto, se encontraba constreñido por la falta de oferta, ante la falta de suelos urbanizables producto del agotamiento del anterior PGOU.

La anterior ocasión en la que decreció el valor de mercado fue en el año 1991, cuando se produjeron tensiones en el mercado de la vivienda tan graves como las que se están padeciendo en estos momentos. Entre el primer semestre de ese año y el segundo, el metro cuadrado en la ciudad cayó de 643 a 631 euros por metro cuadrado. Los primeros sondeos realizados por la Sociedad de Tasación datan de 1985, inicio de su serie histórica.

La diferencia básica entre esta situación y aquéllas se encuentra en las causas. En aquellas crisis, se produjo una situación de ausencia de compradores por razones de índole económica. Ahora, a esta situación se le une un incremento espectacular de la oferta. Nunca como en estos momentos ha habido tantas viviendas nuevas y usadas disponibles en el mercado ni tan pocas personas dispuestas a comprarlas por falta de financiación bancaria.

La bajada del valor de mercado de la vivienda nueva tiene gravísimos efectos en la economía tanto de los compradores como de los promotores. A los primeros, les supone un problema a la hora de la concesión de la hipoteca en un contexto de restricción del crédito. Las entidades conceden en estos momentos un 80% del valor de tasación, lo que obliga a los clientes a disponer de más cantidad en efectivo o a renegociar el precio de la vivienda con el promotor. A los empresarios, les supone también un grave quebranto, toda vez que sus activos son cada vez menores a pesar de que han tenido que afrontar los gastos derivados de la urbanización del suelo y de la edificación de viviendas. Uno de los fenómenos que trae de cabeza a las promotoras en esta coyuntura es el de las familias que deciden renunciar a la paga y señal de la vivienda reservada ante la falta de financiación para la adquisición del préstamo.

El ciclo alcista que ya se da por concluido, sin embargo, ha sido tremendamente provechoso para las promotoras. Según la empresa de tasaciones, el metro cuadrado en la capital ha duplicado su valor en seis años, entre el primer semestre de 2002 y los seis primeros meses del año en curso. Antes de ese ciclo, el metro cuadrado tardó en duplicar su precio 13 años. Según el ciclo histórico de datos, el precio de la vivienda se hallaba en Córdoba a 513 euros por metro cuadrado en el primer semestre del año 1989.

Un dato a tener en cuenta para la economía de los cordobeses es el valor de mercado de las viviendas en la costa. En Fuengirola, por ejemplo, el precio de la vivienda bajó un 5,2% en seis meses, de 1.963 a 2.070 euros por metro cuadrado. En Benalmádena, otro destino clásico de la segunda vivienda de los cordobeses, el precio de los apartamentos se redujo un 2,8%. El dato interesa específicamente al buen número de empresas locales que acudió a la provincia de Málaga a realizar promociones al calor de los precios altos de la zona.