Francisco Carmona lleva tres décadas en la Asociación de Empresarios de la Construcción, Construcor, viviendo en primera fila la evolución del sector, tanto en los tiempos de vacas gordas, como en los de vacas flacas.

–¿Las crisis, que tanto han afectado en los últimos años a la construcción en Códoba, son ya historia para el sector?

–Las crisis regresan cada equis tiempo por los ciclos de la economía. Si hablamos de la crisis financiera, ya pasó y dudo que se vuelva a reproducir; vendrá otra crisis, otros momentos de ralentización de la actividad por otros motivos, pero no por otra crisis financiera. Todos hemos aprendido de ella como para no volver a repetirla.

–De la última, la del coronavirus, parece ser que la construcción ha salido bien parada

–Si hacemos el análisis comparativo con otros sectores de la economía más vinculados a lo que es el turismo y a aquellas otras actividades no consideradas esenciales que se vieron muy afectadas por las restricciones en la movilidad y por el confinamiento de la población, pues no cabe la menor duda de que no hemos sido de los peor parados. Hubo un periodo en el que el proceso de licitación y de contratación derivada de la inversión pública se paralizó, lo que generó una cierta ralentización del ritmo de actividad, pero luego se volvió a recuperar un cierto ritmo normal y el sector consiguió cerrar 2020 con un tono no todo lo positivo que era esperado, pero con un tono razonable.

–¿Cómo ha ido 2021?

–Ha ido bastante bien. El análisis de cuál ha sido su comportamiento lo hacemos referenciado a 2019, porque en 2020 los indicadores no son representativos al no ser un año de actividad normal. Aunque todavía no se han cerrado las cifras, tanto en lo que es licitación pública y contratación administrativa como en el caso de la edificación residencial, a 30 de octubre de 2021 esos datos ya estaban por encima de los que se registraron en el total del año 2019.

"El precio de la vivienda en Córdoba se mantiene estable; siempre se ha manejado en subidas muy razonables y contenidas”

–¿De qué hablan esas cifras?

–En el caso de la licitación, a octubre ya se superaban en un 13% las cifras de todo 2019 y también se superaban en torno a un 14% el número de operaciones de compraventa de viviendas. Además, las hipotecas han crecido un 22% respecto a las que se suscribieron en 2019, lo cual te da una idea de que estamos hablando de una estabilidad en lo referente al mercado de la edificación, de la venta, tanto de vivienda de nueva construcción como de vivienda usada en Córdoba, porque el 82,7% de ese total de transmisión de vivienda que se ha producido de nueva y de usada se ha hecho a través de préstamo con garantía hipotecaria. Y respecto a lo visado en dirección de obra, en la que ya tienes el aparejador contratado para dirigir la ejecución de la misma, a octubre de 2021 ya había 2.037 casos de obra nueva y 336 de obra de reforma; un 34% más que en 2019.

–¿Cómo ha evolucionado en los últimos años el precio de la vivienda en Córdoba?

–Se mantiene estable. Dejando al margen ese componente especulativo que generó la crisis financiera, siempre se ha manejado en unos entornos de subidas muy razonables y muy contenidas, precisamente porque su principal componente es la adquisición de la residencia habitual y permanente. Eso significa que los precios tienen que estar ajustados a los niveles de renta familiar disponible de quien va a adquirir la vivienda.

Francisco Carmona posa en la sede de Construcor.

–¿En qué momento se encuentra la licitación de obra pública en Córdoba?

–Se han superado las cifras de 2019. Otra cosa distinta es que no tenemos los datos definitivos de si toda esa obra que se ha licitado ha llegado a buen fin. Desde el segundo semestre de 2021 hemos empezado a observar que hay obras que se quedan desiertas y también estamos observando que cuando llega el momento de la adjudicación definitiva hay empresas que renuncian a la obra, porque su oferta económica se hizo seis o siete meses antes, en el proceso de licitación. Todo ello como consecuencia de una escalada al alza desproporcionada que hace que esos precios en los que se ofertó la actuación ya estén fuera del mercado y la empresa ya no pueda defender la ejecución de la obra, ya que en caso de que la inicie seguramente terminará en pérdidas.

–¿Cómo está de reactivada la obra pública en Córdoba?

–La obra pública en Córdoba tiene unos déficits importantes y eso que hay que reconocer el esfuerzo que se hace desde la Administración local, tanto desde la Diputación como desde el Ayuntamiento de Córdoba, que acaparan el 50% de las licitaciones de obra pública. Pero en otro ámbito, tenemos grandes infraestructuras que llevan pendientes desde hace muchísimo tiempo, como el desdoble de la N-432, el final de la Ronda, y además queda la Variante Oeste, que seguro que se impulsará con la Base Logística del Ejército.

–¿Y la vivienda residencial?

–La vivienda de nueva construcción siempre se ha caracterizado por un equilibrio muy estable entre la oferta y la demanda. Hace años, la edificación de nueva vivienda se situaba de promedio anual en torno a las 2.500-3.000, ahora estamos en las 1.000-1.200.

"La obra púbica en Córdoba tiene importantes déficits, con grandes infraestructuras que aún están pendientes”

–¿Qué momento viven las empresas cordobesas del sector?

–En líneas generales, viven un momento dulce. También se lo han ganado a pulso, porque son empresas que a raíz de lo que han aprendido con motivo de las crisis, se han transformado, se han tecnificado, han revisado sus protocolos y sus programas de cómo planificar los ritmos de ejecución de las obras, sus relaciones con los proveedores y suministradores y todo esto se ha traducido en que mejoren de manera sustancial sus niveles de competitividad y de productividad. Son empresas muy perseguidas por los grandes fondos de inversión, porque saben de esa profesionalidad, de ese compromiso y de esa seriedad y rigor en la ejecución de los trabajos y en su organización; de hecho, no solo contratan con ellas y trabajan aquí en Córdoba sino que también lo hacen en Sevilla o en la Costa del Sol, con grandes proyectos.

–¿Se ha sabido modernizar el sector en Córdoba?

–Estamos en ello. Se han dado saltos muy importantes a lo largo de estos años. El sector vivió una revolución con respecto a su concepción tradicional en 2007, año en el que se aprobó el Código Técnico de la Edificación, que lo que hace es que revisa y actualiza las normas técnicas de calidad en la ejecución de los distintos trabajos o unidades de obras que componen cualquier edificación.

–¿Algún día recuperará Córdoba el prestigio que tuvo en el sector tras la desaparición de tanta empresa por las crisis?

–Hay que dar tiempo al tiempo. Recuperar esos buques insignia que tuvo nuestro sector y que fueron punteros no solamente a nivel andaluz, sino a nivel nacional, no va a ser ni a corto ni a medio plazo.

Francisco Carmona durante un momento de la entrevista.

–¿Cómo ve el mercado de la vivienda de protección oficial (VPO) en Córdoba?

–A pesar de que se dice que se hace muy poca vivienda protegida, se hace la que hay que hacer. En el Plan de Ordenación Urbana se contempla, por ejemplo, en torno al 35% de VPO en el caso de la obra nueva total en Mirabueno, es más incluso ese porcentaje creo que llega al 40%, por lo que estamos hablando de una escala que parece que es proporcionada y razonable. No obstante, es complicado que un promotor inmobiliario se plantee acometer una operación de vivienda protegida para el arrendamiento, porque las subvenciones no son lo suficiente cuantiosas como para soportar un estudio económico financiero de rentabilidad de la operación y luego, sobre todo, porque son operaciones a muy largo plazo, con lo cual plantearse una inversión a 25 años sin saber en los próximos diez años cómo va a cambiar ese ciclo económico o cómo van a cambiar las necesidades de la demanda...

–¿Cómo va la Gerencia de Urbanismo (GMU) en el tema de la concesión de licencias de obra?

–En los primeros meses de este mandato municipal se abordó ese importante atasco heredado de otras etapas anteriores con un enorme compromiso por parte de los funcionarios y por todo el personal de la Gerencia. Ese plazo promedio que entonces estaba en torno a los diez o doce meses en la tramitación y concesión de las licencias se consiguió reducir de manera progresiva de forma que ahora podemos estar en torno a un promedio de seis meses. Pero la cosa se ha estancado, no empeora, pero tampoco mejora.

"En una ciudad como Córdoba entendemos que el plazo en el que la GMU debe una licencia de obra debe ser de unos tres meses”

–¿Y qué plazo estiman ustedes razonable?

–Para nosotros lo razonable en una ciudad como Córdoba, donde tenemos un suelo urbanizado, las parcelas están, no son proyectos de 500 viviendas, de 400 viviendas, sino que son proyectos de 35 viviendas, 42 viviendas, entendemos que con tres meses es más que suficiente para dar una licencia de obra. Además, hemos planteado que ese esfuerzo hay que acompañarlo con otros mecanismos que podrían ir reduciendo los plazos. Por ejemplo, la normativa autonómica contempla la posibilidad de que se den licencias parciales.

–Entonces, ¿qué nota le pone a la Gerencia de Urbanismo en su relación con el sector?

–Un cinco sobre diez, con una capacidad potencial de mejora.

–Por sus palabras, queda claro que la Gerencia de Urbanismo no funciona al nivel que demanda la construcción.

–No. Pero no solo le pasa a la Gerencia Municipal de Urbanismo, le pasa a casi todos los órganos urbanísticos sean de grandes ciudades, ciudades medias o más pequeñas. De ahí nuestra enorme preocupación con los fondos europeos Next Generation, que sufragarán proyectos de reforma, de rehabilitación o de regeneración de espacios urbanos y que tienen que estar terminados en junio de 2026. Con la carga de gestión que tienen los órganos urbanísticos en general, y el de Córdoba en particular, corremos el riesgo de que, ante la avalancha de proyectos, no vayan gestionándose con el apremio que nos demanda Europa.

Francisco Carmona durante un momento de la entrevista.

–¿Y ustedes qué plantean al respecto?

–La ley plantea soluciones para resolverlo. Por un lado, que determinados proyectos pasen a obtener la correspondiente autorización por vía de declaración responsable y no por la concesión de una licencia municipal de obra. La ley recoge también la colaboración público-privada en lo que se refiere a la gestión y se contemplan las llamadas entidades urbanísticas certificadoras, que son privadas, esto no es un invento, esto lleva funcionando ya muchos años en la Comunidad de Madrid o en el Levante.

–Ha hablado de la Base Logística del Ejército de Tierra, ¿qué esperan de ella?

–Debe convertirse en una oportunidad para las empresas cordobesas. Estamos intentando buscar oportunidades para que las empresas locales de la construcción puedan optar a intentar gestionar cualquier tipo de alianza para al menos presentar su oferta y en su caso poder participar según en qué grado y en qué medida en las actuaciones. No obstante, no todo quedará ahí. Tras acabar el complejo vendrá una segunda fase de mantenimiento de las instalaciones y de gestión de servicios; y ahí es donde las empresas locales tienen también su oportunidad de poder acceder a ese tipo de operaciones que, por cierto, ya ejecutan en otros lugares.

"Necesitamos mano de obra urgente, porque no hay una rotación en las plantillas y además no hay gente joven que se quiera incorporar“

–Unas empresas muy necesitadas de mano de obra.

–La mano de obra es urgente, porque no hay una rotación en las plantillas, no hay una reposición, no hay gente joven que esté llamando a las puertas del sector para incorporarse y tener un futuro en el mismo. Y no sabemos por qué ocurre, cuando es un sector que ha tenido una gran modernización en los últimos años, cuando está más tecnificado que nunca y cuando los salarios que se cobran, por convenio, no son para nada bajos.

–Se habla mucho de la rehabilitación energética de la vivienda, ¿es buen momento para ello?

–Por supuesto. Es un buen momento para acometer la rehabilitación energética de la vivienda. Probablemente, habrá quien una vez que pase esta oportunidad se arrepentirá. Todo aquello que le hemos pedido a la Administración del Estado para ello lo ha concedido. Una de las cosas que hacía que el propietario de una vivienda fuera reticente a acometer esas obras de rehabilitación vía subvención era que al final esa subvención la tenía que incorporar en su base imponible del IRPF; ahora ya no ocurre eso. Además, también te permite una deducción sobre la cuota del impuesto a pagar. Luego hay otro motivo, y es el valor añadido que tú le vas a dar a tu vivienda con esa rehabilitación energética, porque si en el entorno de tu vivienda hay tres o cuatro edificios que deciden acometer esas obras y el tuyo no las acomete, tu edificio se depreciará económicamente, tu vivienda ha perdido valor y esa pérdida de valor se traduce en que si quieres venderla o alquilarla tienes que bajar precio, porque hay otros que sí han hecho las obras y han revalorizado su activo.