Análisis

El 20% de las viviendas del Casco Histórico de Córdoba ya se destinan a fines turísticos

  • Un encuentro sectorial analiza los pisos para turistas, la oferta, sus perfiles de demanda y su situación jurídica

Encuentro sectorial de turismo. Encuentro sectorial de turismo.

Encuentro sectorial de turismo. / Juan Ayala

El 20% de todas las viviendas situadas en el Casco Histórico tienen fines turísticos. Esta es una de las realidades expuestas en la mesa temática Las viviendas de uso turístico en Córdoba: caracterización de la oferta, perfiles de la demanda, intervención administrativa en su ordenación y problemática de sus gestores, organizada por el Centro de Análisis y Prospectiva del Turismo de la Universidad de Córdoba. 

El crecimiento de este tipo de alojamientos ha sido exponencial en Córdoba como lo ha sido en el resto de España. La subida ha sido tan destacada que las administraciones, en este caso la Junta de Andalucía, se han visto abocadas a dar un marco normativo a estos establecimientos.

Pero primero, los datos. Un estudio realizado por José Antonio Fernández, profesor del Área de Economía Financiera y Contabilidad de la UCO, ha evidenciado esa subida de viviendas turísticas en la ciudad. En su análisis, efectuado desde mediados de 2016 hasta principios de 2019, se observa un aumento de alojamientos extrahoteleros que tienen su epicentro en la Mezquita-Catedral, el principal atractivo turístico cordobés.

Si en el Distrito Centro el porcentaje de viviendas turísticas sobre el total del parque es de un 7%, en los barrios señalizados como Catedral, San Fracisco y La Compañía el porcentaje se dispara hasta el 20%. Estas viviendas, ha apuntado Fernández, acumulan además una estancia mayor que los hoteles, de tres noches, que incluso se supera en meses como julio y agosto (aunque la ocupación mensual más alta siempre está en abril y mayo).

Dado el perfil empresarial de este encuentro, la exposición de Fernández se ha centrado también en la rentabilidad de estas viviendas, es decir, en si conviene o no invertir en este tipo de alojamientos. "Una vivienda es un elemento con sus propias características y depende de la gestión que se haga de ella. Puede ser una buena opción o no, como invertir en cualquier otro activo financiero", ha manifestado este profesor universitario, que también ha informado de que existen zonas donde estas viviendas están infravaloradas, como San Pedro o Ciudad Jardín.

"Comprar una vivienda y destinarla a alojamiento no es seguro al 100%, hay riesgo e incertidumbre por los flujos futuros y por las fluctuaciones del valor que tenga el inmueble a lo largo de la vida de la inversión", ha finalizado Fernández.

El turista que usa estas viviendas

Por su parte, el profesor asociado al Área de Economía Financiera y Contabilidad de la UCO Antonio Menor ha explicado el perfil del turista que viene a Córdoba y se hospeda en una vivienda con fines turísticos. Tiene menos de 40 años, un nivel de formación elevado, es asalariado, español y tiene una renta medio-alta.

Ese perfil de edad bajo, ha incidido Menor, tiene que ver con la forma de contratación de estas viviendas, a través de plataformas tecnológicas, "y hay ciertos sectores que por su edad se sienten menos cómodos haciendo transacciones a través de internet".

Además, entre las encuestas realizadas para este estudio también se determinó que el 56% de los turistas alojados en estas viviendas ya habían visitado Córdoba con anterioridad y habían accedido a las mismas a través de dos plataformas líderes: Airbnb y Booking.

El marco jurídico

Mientras, el profesor titular del Área de Derecho Administrativo de la Universidad Humberto Gosálbez ha virado su discurso hacia el marco administrativo de estas viviendas. Entiende que, aunque exista un marco normativo para las mismas, todavía existe algo de indefinición en cuanto a sus regímenes y que hay aspectos que no están del todo regulados.

También ha recordado que este tipo de viviendas nacieron del turismo colaborativo, "el presente es totalmente distinto" a aquello, ha apuntado.

Por su parte, la socia de Adeitur María Serrano también ha hablado en los mismos términos y ha afirmado que la vivienda con fines turísticos "a veces está en terrenos poco claros desde el punto de vista jurídico". A ello ha añadido que, a pesar del decreto que las regula, todavía existe confusión y desconocimiento para cualquier promotor que quiere poner en marcha una iniciativa turística, en planos como "saber qué le exige normativa o qué normativa se aplica".

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