Se plantea si ante el incremento de precios al consumo y el inicio de una subida de tipos de interés conviene comprar vivienda, para uso propio o como inversión. El informe Inmocoyuntura de la sociedad Euroval, distingue entre compraventa de vivienda nueva, que es sólo de 72.000, el 12% del total y el 20% de lo que era antes de la Gran Crisis, y precios al alza; y usada, más de 600.000 compraventas y precios más estables; de media en España una vivienda nueva cuesta 90.000 euros más que una usada. Las compraventas totales están muy concentradas en Madrid, Andalucía, Cataluña y Valencia, que suponen el 60% de todas las viviendas que se inician en España. Las tensiones en los precios son muy fuertes en algunas ciudades, y los tres criterios para comprobarlo son si los precios han subido, siguen subiendo y si lo hacen más que las rentas familiares. Hablamos de vivienda libre porque la de protección oficial sólo recibe impulso con la nueva política de vivienda, y está por ver cómo evoluciona teniendo en cuenta la escasa oferta incluso de vivienda libre.

Continúa la tendencia a construir y comprar para alquilar, pero menos del 15% de las carteras inmobiliarias son de vivienda para alquilar, la oferta de alquileres es reducida y se concentra en un puñado de municipios. La rentabilidad depende del precio, a vivienda más cara menos rentabilidad, pues la subida de alquileres tiene el límite de la renta familiar, y los costes de mantenimiento se elevan con la inflación. La subida del tipo de interés de una inversión sin riesgo como la deuda pública quita atractivo a la inversión en vivienda, pero la deuda a 10 años está aún en torno al 2%, y la vivienda nueva tiene una rentabilidad media por alquiler del 5,1%, y 6,2% la usada, y con revalorización que cubre las expectativas de inflación a largo en torno al 2% o 3%. En cuanto a financiación, el 67% de las compraventas se hacen con préstamo hipotecario, más del 58% se contratan ya a tipo fijo, y el tipo medio seguirá bajo mientras el Banco Central Europeo cobre 0,5% a los bancos por sus depósitos (lo que determina el interbancario); por su parte, las sociedades inmobiliarias se financian a costes bajísimos mediante emisión de bonos y capital en bolsa. Aunque es importante el impacto de los precios en construcción y rehabilitación de vivienda, hay tres cosas a considerar: una, la subida se debe a materiales más que a mano de obra; dos, el incremento de precios puede estar recogiendo en parte la mayor calidad y eficiencia energética de viviendas nuevas o rehabilitadas; y tercero, es fácil conseguir fondos europeos para este tipo de rehabilitación, lo que explica la fuerte actividad inversora.

Por último, aunque sea un dato sensible, no hay que desconocer que en 2021 se heredaron en España un 30% más viviendas de lo habitual en años anteriores a la pandemia, incorporándose al mercado, de una forma u otra, 199.000 viviendas por herencia. Entre tanta complejidad siempre encontramos algún detalle de sencillez; en un azulejo antiguo, en la fachada de una casita del Alentejo portugués, leo estos versos inocentes: "Mi casa es pequeñita/pero que sea pequeña poco importa/llega para mí y los míos/y para quien llama a mi puerta".