Riesgo climático y valor de la vivienda

Sin entrar en el proceso de construcción, la vivienda con respecto al clima puede verse desde cuatro perspectivas. Una es la eficiencia climática activa, sistemas de regulación de consumos de energía y agua, electrodomésticos eficientes, y aislamientos, reduciendo el impacto ambiental, al tiempo que se busca un ahorro. Otra perspectiva es la eficiencia pasiva de la vivienda, que depende de la zona, pero tiene en común arbolado y sistemas de protección en la arquitectura, tejados, orientación, corrientes de aire y ventilación interna. Hay compañías que ya dan detalles de este tipo, y Metrovacesa, Aedas Home, AQ Acenter, o Gestilar, son algunos ejemplos, pero hay más, pues es una práctica extendida entre promotoras para añadir valor a sus inmuebles. En tercer lugar, tenemos la rehabilitación para la eficiencia medioambiental, donde el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, ha conseguido 3.400 millones de fondos Next Generation EU, pero las comunidades autónomas y ayuntamientos son muy poco activos en invertirlos. Como un ejemplo, accedo a la última Orden de la Consejería de Fomento de la Junta de Andalucía sobre el tema, y mis expectativas se frustran al ver que la norma dedica tres páginas a decir que se prolonga la fecha de actuaciones que vencía el 30 de junio, a abril del año que viene.

Una cuarta visión es la exposición al riesgo de agua y arbolado, y de sequía. Es obligatorio para los bancos valorar el riesgo de cambio climático en sus carteras de préstamos con garantía inmobiliaria, por el menor valor del inmueble que incumple la normativa de eficiencia energética; y por el riesgo de incendio, o inundación. Las compañías de seguros o bien aumentan primas, o se retiran de zonas de riesgo. En un trabajo ya antiguo Tom Kauko y otros autores, en el Research Institute for Housing en Delft, calculan entre un 60% y un 25% el mayor valor de una vivienda situada cerca del agua, en la costa o aguas interiores, con otra comparable pero sin esa proximidad. Pero también encuentran que el riesgo de inundación reduce el atractivo hasta un 22% , e incluso una vivienda cercana al agua puede valer menos que otra comparable más lejana.

El cambio climático lleva a recabar datos para estimar el valor de mercado de inmuebles en zonas de riesgo, incluyendo restricciones de agua. Surge aquí el tema conflictivo de la intervención pública para proteger zonas expuestas, próximas al agua, o urbanizaciones nuevas en zonas con riesgo de incendio, y que puede ir desde inversión en sistemas e infraestructuras de protección física, a negociaciones con los consorcios de seguros. Carece de sentido ignorar estas cuestiones, porque al final dependemos del Estado ante problemas que a veces tienen ya poca solución, o resulta demasiado cara. Ha muerto Sun Ray Kelly, en Cascade Mountains, Washington, constructor de viviendas fascinantes y hermosas, adaptadas al medio, pionero en la rehabilitación y utilización de materiales naturales que ha sido muy imitado, inspirando una serie de televisión. Se dice que Kelly miraba a la naturaleza para aprender la forma en que construye y evoluciona, y quizás su mejor epitafio es decir que nunca nadie como él estuvo tan cerca del sentido de lo ecológico en una vivienda.