Ha pasado un año desde que el Gobierno puso un tope del 2% anual a la subida del precio de los alquileres. Tiempo suficiente para comprobar la eficacia de la medida para conseguir el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda en alquiler de los jóvenes y familias vulnerables. Fuimos muchos los que advertimos que la evidencia empírica de los estudios científicos realizados para distintos países y ciudades ponían en evidencia que la intervención del precio de los alquileres podía tener el efecto contrario. El tope del 2% reduciría la oferta de viviendas en alquiler, lo cual ante una fuerte demanda provocaría el disparo del precio de los alquileres. Es lo que ha ocurrido.

Al mes de marzo de 2023 el precio de los nuevos contratos de alquiler se han disparado un 9,7% interanual . En ciudades superpobladas como Madrid, Barcelona o Málaga el precio de los nuevos contratos de alquiler se ha disparado dos dígitos, para así compensar el tope del 2% mientras dure el contrato. Ante el intervencionismo extremo, la alta inflación, la baja rentabilidad y la inseguridad jurídica un alto porcentaje de las viviendas en alquiler , cuando los contratos han ido venciendo se han desviado al mercado de compraventa o se han dejado vacías. El resultado ha sido una fuerte reducción de la oferta de viviendas en alquiler en 23 capitales, con mayor incidencia en las superpobladas, en las islas y en la costa mediterránea.

En Málaga el stock de viviendas disponibles para alquiler se ha reducido un 27%, en Madrid un 19% y en Bilbao un 20%. Por el contrario, la demanda de viviendas en alquiler se ha disparado. Una tendencia que continuará ante las crecientes dificultades de acceso a la propiedad residencial por la alta inflación , la pérdida de poder adquisitivo, la agresiva subida de los tipos de interés y el descenso de la tasa de ahorro.

En 2022 del incremento de la demanda total de vivienda el 56% ha sido en alquiler y el 44% en propiedad. Las nuevas tendencias habitacionales de los jóvenes y la dificultad de acceso a la propiedad auguran una creciente demanda de viviendas en alquiler, que quedará insatisfecha.

A pesar de la evidencia del fracaso de la política de intervención de los alquileres la nueva Ley de la Vivienda aprobada por el Consejo de Ministros mantiene el tope del 2% en 2023, el 3% en 2024, y a partir de 2025 el incremento del precio de los alquileres estará determinado por un índice a elaborar por el INE, que siempre será inferior al IPC. La nueva Ley de vivienda agravará el problema de los alquileres, hundirá la oferta, expulsará la inversión y catapultará los precios a máximos históricos.

Es evidente que el Gobierno aprueba la nueva ley de la vivienda a sabiendas de su fracaso. Perjudicará tanto a inquilinos como a propietarios. La nueva Ley de Vivienda es una concesión de Sanchez a los socios de Gobierno, a los que necesita para gobernar tras las próximas elecciones.

España se enfrenta a un problema de insuficiencia de oferta de vivienda social que puede resolverse aumentando el stock de viviendas sociales mediante la colaboración publico-privada.