El precio de la vivienda baja a niveles de 2004 tras caer en picado por la crisis

El precio medio de la vivienda se sitúa en la actualidad a niveles del año 2004 en Córdoba capital tras llegar a su cima a principios de 2008 -alcanzando los 2.310 euros el metro cuadrado- para caer en picado víctima de la crisis. Según los últimos datos del índice Tinsa IMIE Mercados Locales, ese precio medio se situó a finales del tercer trimestre del año en 1.201 euros el metro cuadrado, cantidad que es la que más se aproxima a la que corresponde al primer trimestre de 2004, con 1.247 euros. Tras esa caída en picado víctima de la recesión económica, el precio medio de la vivienda en Córdoba capital tocó fondo a finales del pasado año, al reducirse hasta los 1.153 euros el metro cuadrado.

Según el índice Tinsa IMIE Mercados Locales -procedentes de las tasaciones realizadas por Tinsa-, el precio medio se sitúa en 1.201 euros el metro cuadrado, lo que supone una caída acumulada del 48% respecto al máximo histórico alcanzado en la ciudad. El informe reseña además que la evolución durante el año 2017 está siendo negativa. "El precio medio de la vivienda en la ciudad de Córdoba en el tercer trimestre de 2017 es un 2,6% inferior al registrado en esta zona en el mismo periodo del año anterior. En 2016, la evolución acumulada para estas mismas fechas reflejaba un descenso del 0,5% en Córdoba", se insiste en el índice Tinsa IMIE.

Lo mismo ocurre en la provincia. El precio medio de la vivienda en los municipios llegó a finales del tercer trimestre de 2017 hasta los 925 euros el metro cuadrado, situándose a niveles del segundo trimestre de 2004, en el que era de 976 euros el metro cuadrado. El valor más caro del precio de la vivienda en la provincia se alcanzó en el segundo semestre de 2008 con 1.667 euros el metro cuadrado. El documento incide en que el precio de la vivienda en la provincia de Córdoba experimentó en el tercer trimestre de 2017 un crecimiento interanual del 0,2%, hasta 925 euros el metro cuadrado. Desde los valores máximos alcanzados en 2008, el valor de la vivienda se ha depreciado un 44,5%. El mercado residencial ha evolucionado en negativo en lo que llevamos de 2017. El precio en el tercer trimestre de 2017 es un 3,7%, un dato inferior al registrado en el mismo periodo del año anterior", puntualiza. El plazo medio de venta de una vivienda (liquidez) en la provincia se sitúa en 9,8 meses, por encima de los 9,12 meses que se tarda de media en España.

Esta situación se vive en un momento en el que el stock de viviendas nuevas en Andalucía provocado por la crisis económica se está reduciendo a un ritmo muy lento, tal y como destaca la analista principal del Instituto de Análisis Inmobiliario -Eurova-, María José García, quien defiende que para analizar esos datos oficiales sobre el stock de viviendas nuevas disponibles para la venta hay que tener en cuenta que estos recogen la diferencia entre el momento actual y 2004, que se toma como referencia. De esta manera, por ejemplo, un stock cero no significa que no haya vivienda nueva para vender, sino que no hay variación respecto a 2004. Por otra parte, al haber permanecido durante la crisis muchas viviendas sin encontrar comprador, todos aquellos inmuebles que superan cinco años sin venderse son excluidos de la estadística.

En España había en 2005 algo más de 195.000 viviendas sin vender, de las que casi 26.000 estaban en Andalucía; esta cifra creció de forma espectacular en poco tiempo, a medida que los proyectos de construcción se iban terminando, llegando el máximo en el país en 2009 -688.000 viviendas- y en Andalucía en 2012, con algo más de 114.000. García apunta que es destacable este desfase temporal, que indica cómo en Andalucía la expansión del sector tuvo una inercia mayor que en el resto de España, de manera que aquí sigue aumentando el stock hasta tres años después de que se hubiera iniciado una reducción en la media nacional. "Esto da idea de la mayor repercusión relativa que ha tenido el problema inmobiliario en Andalucía. Desde 2012 se inicia una disminución lenta, pero sostenida, que nos lleva a la cifra actual de un stock de 70.400 viviendas en Andalucía y 471.000 en España, inferiores, es verdad, a las del peor momento de la crisis, pero aún muy por encima de las que había en 2005", sentencia. Ante una reducción del precio de la vivienda se cruzan más fácilmente oferta y demanda, y se reduce el stock. El Banco de España se ha hecho eco de esta situación y señala que, aunque los principales indicadores inmobiliarios apuntan a una recuperación, en algunos lugares el stock es elevado, lo que limita el dinamismo de la construcción residencial.

La heterogeneidad del mercado -sigue diciendo el supervisor bancario- lleva a que la demanda se concentre en zonas que no coinciden con aquellas en las que están localizadas las viviendas sin vender, y da lugar a una evolución muy dispar de los precios. "También indica el Banco de España que el factor demográfico actualmente no está tan presente en el nuevo ciclo de la construcción como lo estuvo en la expansión anterior, y la creación de hogares es más reducida; sin embargo, pueden incorporarse compradores potenciales que han ido retrasando su decisión de adquirir una vivienda", cuenta.

De hecho, las transacciones de compra de vivienda que se esperan en Córdoba para este año son las más bajas desde que comenzara la crisis. En 2009 esas transacciones alcanzaron las 8.115 por las 7.863, en 2010; las 6.072, en 2012; las 5.640, en 2015; las 5.316, en 2016, y las 5.089 con las que se espera cerrar este año, según fuentes del Ministerio de Fomento que cita el Instituto de Análisis inmobiliario y Euroval.