Mercado inmobiliario: 2017, un año para comprar

¿Es 2017 un buen año para comprar un piso? La respuesta más rápida es sí, aunque con matices. El mercado inmobiliario, uno de los más afectados por la crisis económica, ya empezó hace algunos años a salir del bache al que se vio abocado cuando estalló la burbuja. Ni se hacía vivienda ni se compraba. El alquiler se sobrepuso como alternativa habitacional a la compra, algo que en España era poco habitual. Los expertos consultados por este periódico coinciden en que en el país existe un sentimiento de posesión que no se ve en otras naciones europeas, como Francia o Italia. Así, los españoles siempre han tenido como una de sus prioridades comprarse un piso. La crisis frenó esta tendencia porque gran parte de la población, más bien la mayoría, no tenía el poder adquisitivo necesario para hacer frente a un pago tan importante. Ello, unido a que los bancos ya frenaron las concesiones de crédito, hizo que el sector atravesara sus peores años. De la misma forma, se abarataron las viviendas, el metro cuadrado llegó a límites muy bajos y los pisos eran una inversión ideal. ¿Qué ocurría entonces? No había dinero. Más tarde, a medida que avanzaba la crisis, también comenzaba a superarse, haciendo que el mercado ya intuyera que se acercaban mejores tiempos. Los pisos seguían baratos y las familias, más o menos a finales de 2014, ya podían plantearse adquirir una vivienda. Todo esto desemboca aquí, en el año 2017, un ejercicio que viene precedido de buenos datos de compraventa o firma de hipotecas, aunque con algunas bajadas a lo largo del año pasado.

Hay varios factores que invitan a pensar que este año será bueno para adquirir un piso. La primera, los precios siguen siendo bajos, han registrado leves repuntes (síntoma también de recuperación), pero en general los precios se mantienen con respecto a 2016 ó 2015. Segundo, los bancos están más dispuestos a prestar el dinero. Y tercero, los tipos de interés (precio que se paga por conseguir dinero durante un cierto periodo de tiempo) son bajísimos . Así lo explica a el Día el presidente de la Asociación de Empresarios de la Construcción de Córdoba (Construcor), Pedro Giménez Fuentes-Guerra, quien confirma que los factores del mercado "sí hacen posible invertir en vivienda". Según detalla el empresario, hay desarrollo de nuevas promociones, como por ejemplo en Turruñuelos, que componen viviendas de alta calidad y muy bien situadas, todo ello a un precio "razonable". Quizás, añade, la venta está más complicada en otro tipo de viviendas, como las de segunda mano que estén mal situadas. Esas nuevas promociones, manifiesta Giménez Fuentes-Guerra, proceden de grandes entidades bancarias o fondos como Solvia, muy potentes. Con respecto a esa mayor permisividad de los bancos, el empresario explica que se busca a clientes con solvencia, que en este caso suelen ser parejas jóvenes con trabajo. Una vez se cumplan los requisitos mínimos, las entidades se lanzan a dar hipotecas porque se trata del cliente más fidelizado y garantizado que se puede tener. Eso sí, con la crisis aún latente los bancos se aseguran de que se puedan cubrir los pagos. Aún así, es una novedad de un tiempo a esta parte que las entidades bancarias ofrezcan crédito.

En cuanto a las características de esas nuevas viviendas que ahora comienzan a venderse, desde Construcor señalan que suelen tener mucha calidad porque las constructoras se han podido permitir hacerlas así. Las promotoras sacan pisos así porque el suelo les salió muy barato en su época, los propietarios iniciales del mismo lo abarataron porque se pagaba al contado, lo que interesaba para tener liquidez.

Respecto a la vivienda de protección oficial (VPO), la cosa es distinta. Es cierto que poco a poco salen más promociones pero la legislación no acompaña, lo que hace que en estos momentos una vivienda libre y otra de VPO salga prácticamente por lo mismo, por lo que el comprador, obviamente, se decanta por la primera.

Interesante es también la perspectiva de las inmobiliarias. Antonio Estévez, de Inmobiliaria Cordobesa, sí percibe algo más de movimiento en la VPO. Destaca por ejemplo un conjunto de pisos de estas características situados en la calle María Auxiliadora y añade que "hace dos año no había construcción nueva". Sobre si el cordobés prefiere alquilar o comprar, Estévez se queda con la segunda. Y es que, como explica el experto, los alquileres también han comenzado a subir y de media se pueden pagar 500 euros, lo mismo que habría que desembolsar por una hipoteca, y además "la casa es tuya".

En cuanto a la segunda mano, Estévez sí ve "bastante movimiento" aunque declara que los propietarios parecen "reacios" a bajar los precios, teniendo en cuenta, según el propio empresario, que las viviendas ya bajaron su valor durante la crisis a prácticamente la mitad. Los precios, ya en una tónica general, se mantendrán durante 2017 con repuntes, según Estévez, de entre un 1% o un 2%, no más.

Desde la inmobiliaria Barin también consideran que éste puede ser un buen año para lanzarse a comprar una vivienda. Fuentes de esta empresa sí consideran que los cordobeses aún tiran por el alquiler, tendencia de estos últimos años, porque la recuperación se está desarrollando de forma paulatina. De la misma forma, sí que observan un mejor funcionamiento de las nuevas promociones, tanto de la VPO como de la vivienda libre. Añaden además una nueva idea, y es que el comprador siempre que va a adquirir una vivienda de segunda mano negocia el precio, porque más tarde o más temprano al propietario le va a interesar vender y quizá no le importe bajarlo. En cuanto a precios, una vivienda tipo con buena calidad de tres habitaciones, dos baños, zonas comunes e incluso piscina tendría un valor en puntos como el conocido como Nuevo Zoco de 270.000 euros. Esta zona de la ciudad es la que más ha visto instalar grúas en los últimos años; la ubicación, además, es una de las grandes bazas con las que cuenta. Dependiendo del distrito, un piso similar podría adquirirse en otra parte de Córdoba por unos 160.000 euros.

La visión más financiera la aporta la profesora de Macroeconomía de la Universidad Loyola Andalucía en Córdoba María del Carmen López. De inicio expone que las mayores oportunidades que existen en el mercado son las que se extraen del stock de vivienda que hay en la ciudad, pisos más baratos, algunos a estrenar, que han perdido valor a medida que no se han vendido. Los precios en general, aclara la docente, no están creciendo, y en todo caso, lo hacen de forma lenta, hecho constatado además por el Banco de España, que sitúa el leve repunte a finales de 2014. En cuanto a la posición de los bancos, López recuerda que pasaron por una situación tan desfavorable durante la crisis que es lógico que ahora los créditos hipotecarios concedidos crezcan, porque se pasa de la nada a cambios muy significativos. Insiste además en el hecho de que los tipos de interés están en niveles bajísimos y que en el caso de las condiciones de financiación, los plazos se alargan. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), durante 2016 más del 70% de las hipotecas que se firmaron eran de tipo variable, pero como apunta López, esta tendencia comienza a cambiar. En general, el tipo fijo suele ser más caro pero es más seguro; el variable, todo lo contrario, ya que se rige por un índice que puede cambiar (en la mayoría se toma como referencia el Euribor).

La experta en Macroeconomía también recuerda que "hace diez años un banco regalaba un crédito, ahora no". Lo normal ahora es fijarse mucho en las características del cliente por toda esa gente que le falló durante la crisis. Aún así, añade, al banco "le interesa" conceder hipotecas, siempre a gente que "le dé garantías y no problemas".

En definitiva, la situación es favorable para afrontar un gasto considerado como de los más importantes para una familia. Por ahora, comienza a verse nueva construcción, incluso algunas promociones de VPO, y el nivel adquisitivo comienza a crecer también un poco. Todo ello unido a buenos precios, disponibilidad de crédito por parte de los bancos y unos tipos de interés favorables, hacen de 2017 un buen año para plantearse esta gran inversión.