La mayor sensibilidad social sobre el problema hipotecario -cuya expresión máxima son los desahucios de personas sin recursos- está llevando a que se produzcan novedades en los tribunales de justicia más rápidamente que en los despachos de la política. Un juzgado de Córdoba -el de primera instancia número 10- acaba de revocar una subasta sobre una nave industrial -que legalmente tiene la misma consideración que una segunda residencia- porque el resultado de la misma era enormemente beneficioso para la entidad financiera que ejecutaba el embargo y lesivo para el deudor. El banco, BBVA, se había adjudicado el bien por 65.307,44 euros, una cantidad que se corresponde con el crédito pendiente pero que no alcanzaba ni al 30% del tipo de subasta, una cantidad ligada al valor de la tasación que se fija en las escrituras del préstamo. "Hay miles de hipotecas que se están ejecutando en estas condiciones" lesivas para el deudor, afirma la abogada que ha llevado el recurso, Esther Lumbreras, que es firme y que califica de "pionero". "No existen precedentes", asegura, aunque la ley da margen a jueces y secretarios a la hora de aplicarla.

La norma actual divide en tres tipos los bienes que han sido puestos como garantía a la hora de la subasta. Las viviendas habituales no se pueden ejecutar en pública subasta por menos de un 60% del tipo de salida independientemente de la cantidad a la que asciende el crédito fallido (más intereses y costas). Los bienes muebles (coches, lavadoras, barcos) tienen también un tope, el 30% de su tasación, por debajo del cual no pueden ser subastados. En el caso de los bienes inmuebles que no son vivienda habitual (segundas residencias, naves industriales, locales comerciales, etcétera) desde 2011 rige una disposición adicional aprobada por el Gobierno socialista que establece dos opciones: da a elegir entre el 50% del tipo de subasta o la totalidad del crédito pendiente. La práctica es que las entidades financieras, que son las principales adjudicatarias de estas subastas, utilizan el criterio más beneficioso para sus intereses cuando en el proceso no hay otros postores. El caso afecta, por ejemplo, a muchas pymes y autónomos en situaciones similares. Curiosamente, la ley no fue reformada para eso. Las Cortes suprimieron las tres subastas para evitar que se adjudicaran bienes por precios irrisorios intentando eliminar la figura de los subasteros, personas o empresas que se adjudicaban embargos utilizando los resquicios del sistema para depreciar el valor.

Así, si la cantidad pendiente de pago supera el 50% del valor de tasación, las ofertas nunca estaban ligadas al crédito pendiente sino a la mitad del tipo de subasta, lo que permite que el banco pueda cobrarse, al menos, una parte del crédito. Con números hipotéticos, si una vivienda tenía una tasación de 100.000 euros y una deuda de 70.000 euros pendientes de pago, el banco se la adjudicaba por 50.000 euros con lo que le quedan 20.000 pendientes.

El problema radica cuando la deuda es sensiblemente menor a la valoración del bien. Un supuesto: un local comercial valorado en 100.000 euros que tiene unas cargas crediticias impagadas de 20.000. En esas circunstancias, el banco -o el postor que acude a la subasta- tiene la opción de quedárselo en su totalidad por 20.000 euros. La disposición adicional sexta de la Ley de Enjuciamiento Civil ofrece una salida a esta situación: que haya más postores y nadie llegue a ofrecer por encima del 70% del tipo de subasta. El acreedor puede reclamar quedarse con el bien por ese porcentaje o por el valor de la deuda que quede por pagar.

El juzgado de primera instancia número diez se pregunta, en el caso de la nave industrial subastada, si la nueva redacción que tiene la legislación "conlleva que ya no exista un límite equilibrado en las procedimientos de adjudicación de este tipo de inmuebles". En este caso concreto, el banco se lo adjudicó por 65.000 euros pese a tener un valor de tasación cercano a los 200.000 euros.

El magistrado entiende que tiene que revocar la subasta por medio de una interpretación de la norma. Con carácter previo a la reforma de la ley, sí existían estos topes y "tres meses después" habían desaparecido. La exposición de motivos de la modificación legislativa, que pretendía una reforma procesal para dotar de agilidad a los procesos, no introduce ningún tipo de explicación en este sentido, afirma el auto. Si esa era su intención normativa, "el legislador debe decirlo sin rubor alguno explicando las razones del cambio inmediato de voluntad, los motivos que justifican que determinados acreedores tengan un tratamiento privilegiado al respecto", afirma.

En segundo lugar, entiende que debe de existir una coherencia lógica de la legislación aplicable. Si los bienes muebles no se pueden ejecutar por debajo de un 30% de su valor de tasación, no parece razonable que se lo otorgue a sus propietarios mayor protección que a los dueños de una nave industrial o una segunda residencia. Tampoco tiene sentido, asegura el auto, que se disponga de mayores o menores derechos en subastas con postores que sin postores. La crisis inmobiliaria ha hecho que se incrementen el número de procedimientos a los que sólo acude la entidad financiera o se presentan ofertas que son, en realidad, empresas ligadas a ésta que aparecen para cubrir el trámite formal de la legislación.

El auto anula el resultado de la subasta pero no evita que siga su curso. Si el banco quiere quedarse con la nave industrial tendrá que hacerlo por el 50% de su tipo de subasta. La diferencia entre la deuda pendiente y lo que ha de abonar tiene que consignarse.