Observatorio Inmobiliario

El cierre del año en el mercado andaluz de compraventa de vivienda

  • El sector inmobiliario se recupera, pero las transacciones se concentran en la vivienda de segunda mano, no en la nueva. segmento en el que en 2015 se venderán menos pisos que en 2014.

LAS transacciones de vivienda siguen siendo, más que los precios, la variable a la que mira el mercado buscando una mejora en las expectativas, que se traduzca en una demanda efectiva de vivienda. Como hemos comentado en ocasiones anteriores, nos encontramos ante mercados locales de vivienda, cada uno con sus características de oferta y demanda, viviendas nuevas y de segunda mano. Los precios se suelen ajustar cuando hay posibilidades de que haciéndolo se venden las viviendas; pero no siempre es el caso, pues nos encontramos con mercados sensibles al precio, y otros en los que no hay demanda a pesar de que bajen sustancialmente.

En la tabla recogemos las transacciones de vivienda libre; hemos proyectado los datos a final de 2015, teniendo en cuenta la evolución relativa conocida en cuanto a compras de los dos últimos trimestres del año. Destacan tres hechos principales. El primero, que las ventas se concentran de manera muy destacada en la vivienda de segunda mano; hay que tener en cuenta que hay un cambio estadístico en lo que se considera vivienda usada, antes era de más de dos años de antigüedad y ahora al haber vivienda nueva sin vender, se pasa a cinco años.

Con estos matices, vemos que en España se han vendido unas 390.000 viviendas en 2015, con el detalle que se ve en el cuadro. En Andalucía esta cifra es de más de 75.000, 67.000 de segunda mano y 8.700 nuevas; en total, casi 9.000 más que las vendidas en 2014. No hay duda de que el mercado se recupera, aunque a niveles relativamente bajos, lo cual sería el segundo hecho o conclusión que se desprende de los datos. Sin embargo, la recuperación es claramente en vivienda de segunda mano, no en la nueva, donde tanto en España como en Andalucía, se venden en 2015 menos que en 2014.

Y, en tercer lugar, si lo vemos por provincias, hay una importante dispersión espacial. Destaca por volumen Málaga, con más de 26.000 viviendas; junto con Sevilla supone casi la mitad de todo lo que se vende en Andalucía. El patrón se mantiene igual para todas las provincias: bajo número de vivienda nueva y el peso de las ventas en la de segunda mano. Respecto a la evolución entre 2014 y 2015, en todas las provincias hay aumentos de ventas totales, y en cinco, con la excepción importante de Cádiz, y Jaén y Málaga que es prácticamente igual, se han vendido menos viviendas nuevas en 2015 que en 2014.

Para completar este análisis hemos construido un gráfico con el número de viviendas que se compran con crédito hipotecario. Del total de transacciones en Andalucía, en 2007, el 60% se hacía con crédito; ese porcentaje llega a un mínimo en 2013, donde sólo el 20% de las viviendas se compraba con hipoteca, y el resto era con liquidez. Desde entonces, y por el impulso que dan las entidades de crédito a la venta de viviendas en sus carteras, y luego de forma más amplia, este porcentaje se recupera hasta el 45% actual.

En suma, en Andalucía en el mercado de vivienda nueva sigue reduciéndose el stock, pero despacio; la vivienda de segunda mano sí tiene un fuerte dinamismo, lo que es positivo ya que se forma un precio que ayuda a que salga la vivienda nueva. Hay una diferencia espacial considerable, sólo desagregando por provincias, pero también en los mercados locales dentro de las mismas. Y, por último, el crédito hipotecario está presente en esta recuperación, lo que se ve en el porcentaje creciente de operaciones que se hacen con hipoteca.

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