Tribuna Económica

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San Telmo Business School

Hipotecas más seguras, caras y escasas

La nueva Ley Hipotecaria persigue una mayor protección y seguridad jurídica para el consumidor. Exige a la banca más información y trasparencia. El banco está obligado a enviar al prestatario y al notario, con diez días de anticipación a la firma de escritura, una información exhaustiva. El prestatario tendrá que acudir dos veces a la notaría: una para conocer y asesorarse y otra para firmar la escritura. En la primera el notario informará, explicará y asesorará al prestatario sobre las condiciones y requisitos del préstamo hipotecario. Para poder firmar la escritura será necesario que el notario dé fe de que el prestatario conoce, comprende y acepta las condiciones de la hipoteca. También deberá de comprobar si cumple formalmente los requisitos de solvencia. Los bancos deberán aportar la información en dos fichas normalizadas. La protección al prestatario se refuerza con la prohibición de cláusulas suelo, la mayor protección frente ejecuciones y desahucios, la no obligatoriedad de aceptar los productos vinculados y la libertad de elección del notario, del tasador y del seguro. El notario asume una gran responsabilidad. Con la nueva ley el cliente gana en transparencia y seguridad, pero pierde argumentos para futuras reclamaciones. Nunca más se podrá utilizar el "yo no sabía". Es el banco el que más gana en seguridad jurídica y en menor riesgo económico, a la vista del alto precio pagado por las cláusulas suelo (2900 millones de euros) y el que pueden pagar cuando se conozca la sentencia judicial del IRPH. Con la nueva ley el riesgo de litigio de la banca se reducirá, en beneficio de su cuenta de resultados y de su imagen reputacional.

En principio, la nueva ley favorece económicamente a los prestatarios al reducir los gastos y limitar las comisiones. Todos los gastos de formalización, salvo el de tasación, son a cargo del banco. Se eliminan las comisiones iniciales, salvo la de apertura, y se reducen las comisiones de amortización anticipada, de subrogación, de cancelación y de demora. En principio los perdedores son los bancos ya que asumen más riesgos y gastos, y perciben menos ingresos por comisiones. Si en 2019 se concediera el mismo volumen de hipotecas que en 2018, la cuenta de resultados de la banca se reduciría en 425 millones de euros. Los bancos intentarán repercutirlo en sus clientes, aumentando el tipo de interés y la comisión de apertura. Para hacer una traslación total habría que aumentar la tasa media de interés (TAE) entre el 0,55% y el 0,85%. Dada la gran competencia actual de la banca, la total repercusión es imposible. Pero lo harán en la medida que puedan, dado el gran problema de rentabilidad que tiene por los bajos tipos de interés y su limitada solvencia.

La nueva ley podría afectar negativamente al volumen de hipotecas. Los mayores requisitos de solvencia y su seguimiento por el banco central, los bancos y ahora los notarios, determinarán que los jóvenes y los perceptores de rentas bajas tengan más dificultades para acceder a la financiación de su vivienda. Al final podría ocurrir que con la nueva Ley Hipotecaria la financiación de la vivienda fuera más segura, pero más cara y menos accesible.

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