observatorio Fiscal

Aplicar la exención por reinversión en la vivienda habitual, en manos del Supremo

  • El Alto Tribunal deberá pronunciarse sobre si el empleo de financiación ajena resulta válido a los efectos de aplicar la exención en el IRPF o si es indispensable emplear el dinero de la venta

Vista general del Tribunal Supremo . Vista general del Tribunal  Supremo .

Vista general del Tribunal Supremo . / Juan Carlos Hidalgo (EFE)

Según señala el Tribunal Supremo en un auto del 9 de julio de 2019, el hecho de que se encuentren sujetos al IRPF casi veinte millones de contribuyentes y que la venta de una vivienda para adquirir otra no suponga un caso excepcional, ha hecho, entre otros motivos, que el Alto Tribunal haya decidido admitir a trámite el recurso nº1056/2019 y pronunciarse sobre lo que debe entenderse por "cantidad reinvertida" a la hora de aplicar la exención por reinversión de vivienda habitual.

Aunque la normativa aplicable al supuesto enjuiciado se encuentra actualmente derogada, la interpretación de los mismos ostenta interés casacional, en la medida que los preceptos ahora vigentes resultan prácticamente idénticos.

Repasemos brevemente la cuestión objeto de debate.

¿Cómo se encuentra regulada?

De forma adicional a los supuestos d e exoneración en la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o personas en situación de gran dependencia o dependencia severa, la normativa del IRPF permite al contribuyente exonerar de gravamen la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual, siempre que el importe total obtenido por la venta se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

Las condiciones para la aplicación de la mencionada exención pueden resumirse en las siguientes:

a) El contribuyente debe transmitir su vivienda habitual, entendiendo como tal la vivienda habitual en el momento de la transmisión o aquella que hubiera tenido tal carácter hasta cualquier día de los dos años previos a la transmisión.

b) El contribuyente debe reinvertir el importe obtenido en la transmisión para adquirir otra vivienda habitual. No obstante, si la vivienda transmitida fue adquirida utilizando financiación ajena, se considera, a estos efectos, como importe obtenido el resultado de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.

c) En caso de que la reinversión se realice parcialmente, la ganancia patrimonial quedará únicamente exonerada de forma proporcional al importe reinvertido.

El contribuyente debe realizar, de una sola o vez o sucesivamente, la reinversión dentro del plazo de dos años, contados desde la transmisión, aunque la norma también prevé la posibilidad que pueda adquirirse primero la nueva vivienda habitual y dentro de los dos años siguientes a la compra transmitir la vivienda anterior, destinando el importe obtenido en la enajenación a satisfacer el precio del nuevo inmueble.

El incumplimiento de las condiciones anteriores obligará al contribuyente a presentar la correspondiente declaración-liquidación complementaria, junto con los correspondientes intereses de demora, sometiendo a tributación la renta inicialmente declarada como exenta. Esta regularización deberá practicarse en el plazo que medie entre el incumplimiento y la fecha de finalización del plazo de presentación de la declaración correspondiente al periodo impositivo del incumplimiento.

¿En qué se centra la discusión jurídica?

El recurso de casación planteado ante el Tribunal Supremo encuentra su origen en la regularización practicada por la Administración Tributaria, al cuestionar los importes destinados por el contribuyente a la adquisición de la nueva vivienda en la que se materializa la reinversión con el fin de dejar exonerada de gravamen la ganancia patrimonial obtenida en la venta de la vivienda habitual.

El recurrente adquirió dentro del plazo previsto reglamentariamente una nueva vivienda habitual, abonando en metálico parte del precio en el momento de la compra y subrogándose en el préstamo hipotecario formalizado por el propietario anterior.

Pues bien, la Administración acepta únicamente como importe objeto de reinversión, a los efectos de la aplicación de la exención, las cantidades efectivamente desembolsadas durante el plazo de dos años, correspondiendo, en este caso, al importe monetario efectivamente abonado en el momento de la compra y a los importes destinados durante dicho periodo a la cancelación del préstamo hipotecario.

Este criterio de la Administración Tributaria, confirmado por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en sentencia de 15 de noviembre de 2018, reside en un concepto de reinversión de carácter material, identificando la reinversión como un puro traslado material del flujo monetario de un origen a un destino predeterminado. Esta interpretación se aleja, tal y como se señala en el recurso de casación interpuesto, del concepto económico de inversión, conforme al que se entendería verificada la reinversión cuando el nuevo activo adquirido iguala o supera el precio obtenido por la transmisión del anterior, lo que trasladado al supuesto objeto de debate supondría entender como reinvertido la totalidad del importe de adquisición de la nueva vivienda, con independencia de los pagos monetarios de la financiación ajena asumida; criterio este último sostenido por otros órganos jurisdiccionales, tales como el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 10 de julio de 2018.

Así, ante interpretaciones divergentes por parte de nuestros órganos jurisdiccionales y teniendo en cuenta que no existe jurisprudencia del Tribunal Supremo al respecto, en aras de la seguridad jurídica exigida por nuestra Constitución, el Alto Tribunal formará jurisprudencia sobre qué debe entenderse por cantidad reinvertida al aplicar la exención por reinversión de la vivienda habitual. Es decir, se determinará si debe atenderse a un criterio puramente financiero y, por tanto, únicamente se tomarán en consideración los importes efectivamente desembolsados en el plazo señalado legalmente, o bien, si se debe atender a un criterio jurídico y económico de la transmisión, y, por tanto, considerarse el importe de la adquisición de la nueva vivienda, con independencia que haya sido utilizada o no financiación ajena para ello.

El Tribunal Supremo no sólo aclarará si el empleo de financiación ajena resulta válido o no a estos efectos, sino que también, según auto de 19 de septiembre de 2019, determinará el dies a quo del plazo de prescripción del derecho de la Administración a regularizar la situación del contribuyente por falta de reinversión. Se decidirá si el plazo de cuatro años con el que cuenta la Administración para liquidar la deuda tributaria comienza desde la finalización del plazo de presentación de la declaración de la renta donde fue aplicada la exención de la ganancia o en cambio el inicio del cómputo se sitúa en la finalización del plazo de presentación de la declaración de la renta correspondiente al periodo impositivo donde se produce el incumplimiento.

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