ANTE la actual parálisis del mercado inmobiliario, la Junta de Andalucía ha desplegado una amplia batería de medidas con el doble objetivo de reactivar el sector y atender la demanda real de viviendas. En las próximas líneas nos centraremos en el análisis de una de ellas, la oferta pública de adquisición de suelo con destino a vivienda de protección oficial (VPO).

De entrada, la medida en sí nos parece un gran acierto. Es decir, en un mercado inmobiliario donde nada se mueve, ni se compra suelo y apenas se venden viviendas, que llegue un operador anunciando compra de suelo de manera global en un buen número de localidades andaluzas es elogiable. Sin duda, contribuirá a animar el mercado, lo cual es necesario teniendo en cuenta el estado de coma en el que éste se encuentra.

Hace apenas unos meses hubiera resultado inverosímil que un director de Expansión, cuyo objetivo principal es la adquisición de suelo, suscribiera la afirmación anterior. Sin embargo, las circunstancias del mercado han variado de forma radical, fundamentalmente debido a la crisis financiera y el consecuente recorte de los créditos por parte de los bancos. En este nuevo contexto, la decisión de la Administración de intervenir directamente es muy acertada.

También parece oportuno identificar las ciudades donde se pretende la compra de suelo. Una clasificación que, como no podía ser menos, coincide con las poblaciones con más demanda de viviendas y más problema de suelos. De esta manera, se evitan que primen en la selección de bolsas de suelo otros criterios no tan objetivos.

Igualmente es correcto que se ponga como requisito indispensable que se trate de suelos finalistas o al menos con Plan Parcial aprobado definitivamente, pues el objetivo no es otro que poner en el mercado suelo de la manera más rápida posible.

También es de alabar que se imponga la condición de que el vendedor del suelo tenga al menos el 50% del mismo, pues de otra manera los plazos para su desarrollo estarían más que hipotecados.

Por último, consideramos adecuado que se contemple como forma de pago no sólo la compra directa sino también la permuta, fórmula que permite desarrollar mayor número de viviendas con los mismos recursos económicos. Recordemos en este punto que si los recursos privados están mermados, los públicos tampoco son ilimitados y es importante optimizar los que se dispongan.

Sin embargo, no todo es color de rosa. La oferta pública de adquisición de suelo contiene también algunos aspectos discutibles o poco definidos que merece la pena mencionar.

En primer lugar, respecto a la valoración de los suelos hay algo que nos deja un poco perplejos en cuanto a la permuta. Así, se señala que como máximo se entregará al propietario el 70% del suelo urbanizado, cuando la realidad nos demuestra que sólo se podrá entregar al propietario entre un 30% y un 35% urbanizado tratándose, como es el caso, de VPO. En este aspecto no tenemos más que recordar los convenios de dos tercios y un tercio que EPSA (Empresa Pública de Suelo de Andalucía) firmaba con los propietarios del suelo. Convenios en los que, como su nombre bien indicaba, se ofrecía como pago del suelo en desarrollo un 33% del suelo ya urbanizado.

En segundo término, a la hora de valorar el suelo se ha informado de que se partirá del precio medio de vivienda protegida en la zona en cuestión, pero es necesario que también se tengan en cuenta los costes de urbanización y que se recuerde que la regla del 15% del módulo se refiere a un precio máximo y no mínimo. Suponemos que la mayoría de las actuaciones de la Junta estarán destinadas al desarrollo de promociones de Régimen Especial, las orientadas a las familias de menos recursos, y en este caso hay que tener claro que pagar el pagar el 15% del módulo resulta prácticamente imposible.

Por otra parte, no queda claro qué destinos tendrán los suelos que se adquieran mediante esta vía, si la promoción pública de viviendas o la urbanización de los suelos para su posterior enajenación a promotores privados.

Tanto por la deseable reactivación del sector privado como por el estrepitoso fracaso de experiencias en las que la Administración asumía el papel de promotor, es aconsejable que se opte por la segunda opción. Sin embargo, con las restricciones financieras vigentes, es imprescindible que las modalidades de pago de los suelos se adapten a la realidad, huyendo de unos pagos al contado que hoy en día son inaccesibles para la gran mayoría de los promotores.

En cualquier caso, el fracaso o el éxito de esta medida dependerá, amén de los criterios de selección y valoración de suelos, de la agilidad con que se lleve a cabo, tanto la propia compra como, sobre todo, el desarrollo de los suelos.

Si finalmente todo el proceso se dilata demasiado en el tiempo, la iniciativa de la Junta no sólo no obtendrá los objetivos deseados, sino que incluso podría producir el efecto contrario. Es decir, se podría hacer albergar esperanzas a propietarios de suelos que ante la posibilidad de una venta pública ralenticen negociaciones con los pocos operadores privados que seguimos dispuestos a adquirir suelo con destino a viviendas de protección oficial.

Ahora que la decisión ya está sobre la mesa, confiemos en que la Consejería de Vivienda y Obras Públicas actúe con el buen criterio y la agilidad que la han caracterizado desde su creación hace apenas medio año.