¿Compensa la promoción frente a la vivienda ya construida?

  • Los nuevos promotores tendrán que conseguir rebajas importantes en los costes de construcción o en el propio suelo para competir con los precios de los inmuebles ya terminados.

Uno de los argumentos que se emplean actualmente en las ventas de inmuebles es que resulta más barato comprar una casa ya construida que construirla nueva, teniendo en cuenta que aunque se ha reducido considerablemente el precio del suelo, el impacto de su repercusión en el coste total es inferior al encarecimiento de los costes de construcción.

Tomando datos de Euroval y el Instituto de Análisis Inmobiliario, podemos hacer el ejercicio siguiente. En el cuadro se refleja la evolución media para España del precio de la vivienda, y el del suelo, por metro cuadrado, así como el índice del coste de la construcción residencial; hemos tomado para comparar 2005 y 2012. De esta forma se observa que la caída del precio de la vivienda entre ambos años es del 7,6%; el del suelo, 38,1%; y la construcción ha subido un 24%.

Una vivienda de 100.000 euros en 2005, con la reducción del precio, estaría en 92.400 euros en 2012. Supongamos que la repercusión del suelo es del 25% sobre el coste total (el precio del suelo suele estar entre el 20% y el 40% del precio final de la vivienda), por lo que para una vivienda de similares características (de 100.000 euros), supondría 25.000 euros, que con la caída del 38,1% se quedaría en 15.475 euros. Por el contrario, el precio de la construcción y otros gastos, que era de 75.000 euros, se ha incrementado en un 24%, lo que supone 93.000 euros. El coste total de la vivienda a promover es ahora de 108.475 euros, frente a los 92.400 de la vivienda ya construida.

Es obvio que estas son cifras medias agregadas, y habría que analizar cada caso para determinar con qué costes reales nos enfrentamos, y si la promoción es realmente una alternativa. También hay un componente hedónico en la satisfacción que da una vivienda a medida, que puede tener su reflejo en el precio. Sin embargo, de este análisis se desprende una idea generalizable, y es que los nuevos promotores tendrán que conseguir rebajas importantes en los costes de construcción, o una rebaja aún más sustancial del coste de la repercusión del suelo, para competir con los bajos precios de las viviendas ya construidas. Así, promotoras, financieras y el FROB, se verán limitados en su necesidad de dar salida al suelo que tienen en sus carteras. Por otra parte, esta línea de estudios es necesaria para disponer de criterios sobre costes y precios en relación a las nuevas necesidades de viviendas, en zonas donde la demanda es mayor a la oferta, o no hay prácticamente oferta.

Como información adicional sobre el suelo, en el cuadro se recogen las hipotecas constituidas sobre solares, tanto suelo urbano como urbanizable. Los importes se duplican en España entre 2004 y 2007, pasando de 18.000 millones a 37.200; y en Andalucía casi se triplican, desde una cifra de 2.300 millones a 6.500. A partir de aquí la caída es rapidísima y en 2011 pasan a 9.000 millones en España y 1.400 en Andalucía. Esta caída del 70% en las cantidades es mayor que la caída en el número de hipotecas sobre solares, que es de 53% en España y 39% en Andalucía.

Por otra parte, se incluye también información sobre la evolución del precio medio por metro cuadrado del suelo urbano, para municipios de más de 50.000 habitantes. El punto más alto para España está en 2007, con una media de 670,2 euros, bajando hasta 407,3 en 2012. En Andalucía la tendencia de subida del precio sigue hasta 2008, donde hace máximos, bajando hasta 293,9 euros por metro cuadrado en la actualidad. Esta información y la tendencia de los diferentes mercados de suelo es determinante, junto con la evolución de los costes de construcción a los que nos referíamos antes, para el futuro de la promoción en Andalucía.

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